Qualifier l'opportunité de réaliser du logement en fonction du contexte urbain

Afin de déterminer la pertinence d’une opération de logements ou mixte pour chaque secteur cible, les sites ont été analysés au regard du tissu urbain au sein duquel ils s’intégraient, du potentiel de densification, des aménités à proximité, du rapport aux parcelles limitrophes et des nuisances liées notamment aux infrastructures. Cette première analyse a également permis de préciser la typologie préconisée. Ont notamment été analysés :
Les commerces et équipements à proximité immédiate du site (analyse de l’offre - type, nombre de commerces, distance - afin de qualifier ou non une réelle aménité)
Le rapport à l’offre de transport collectif
La densité du tissu environnant et gabarit acceptable d’une opération neuve
Le cadre de vie et les nuisances qui pourraient être subies par les occupants : vocation de la zone, infrastructures bruyantes...

Qualifier le contexte opérationnel : quels atouts ou points de blocage à la réalisation de logements ?

Dans une logique opérationnelle, les atouts et/ou contraintes ont été soulignés, avec une vigliance particulière concernant les sujets qui pourraient freiner la mutation des sites et l’identification des leviers potentiels permettant de lever ces points de blocage. Cette analyse a été faite notamment au regard :
de la dureté foncière : cessions récentes précisées (actualisation de l’analyse des DVF), ainsi que le morcellement de certains sites cibles et la maitrise foncière publique (existante et stratégie d’acquisition présumée)
des objectifs portés par la commune pour le site : lorsque le site fait l’objet de prescriptions particulières, ces éléments ont été repris, tels qu’une volonté de conservation du tissu existant (caractère remarquable, espaces non bâtis à préserver, ...) ou de renouvellement urbain (emplacement réservé mixité sociale, OAP, objectif du PADD...)
d’une revue de presse complémentaire : afin de s’assurer d’une sélection pertinente des sites à approfondir, une revue de presse pour cibler les projets en réflexion mais non visibles dans les données et documents traités.

Les différentes typologies de leviers préconisés

Afin d’amorcer la prise en compte des enjeux opérationnels et contraintes pour le lancement des opérations, une première approche des leviers de natures variées a été réalisée. L’objectif de ces leviers est de lever certains points bloquants ciblés, mais aussi de proposer des outils permettant de faciliter la réalisation de logements :

Leviers programmatiques : en fonction du contexte urbain propre à chaque site, de son usage actuel et des objectifs portés par la commune, des principes programmatiques ont été préconisés avec en particulier :

1. Un focus sur la réalisation de logements locatifs sociaux : prescriptions en cas d’emplacement réservé mixité sociale, pourcentage prévu au sein du règlement de zone, objectif du secteur (not. en cas d’OAP).
2. Les objectifs de réalisation de logements, cas spécifique d’une OAP sectorielle applicable,
3. La mixité fonctionnelle préconisée dans le PLU en vigueur (objectifs dans le cadre du renouvellement urbain, protection d’un linéaire actif...)
4. La mixité fonctionnelle pouvant être proposée selon le contexte de projet (polarité commerciale à renforcer, lien avec un équipement à proximité, relocalisation d’activités existantes, opérations «tiroirs» en cas de projet de renouvellement urbain dépassant l’échelle du site cible...)
5. La question des activités en place, avec un point de vigilance en cas de transfert, a minima temporaire, d’activités (en particulier en cas d’équipements / services publics présents)

Leviers fonciers : ciblage du morcellement foncier existant, de la maîtrise communale et de la stratégie foncière vraisemblablement enclenchée. Parmi les leviers potentiels :

1. Droit de préemption : droit de préemption urbain, renforcé et commercial, et conditions d’exercice,
2. Expropriation : eu égard aux conditions de mise en oeuvre de la procédure de droit commun et de la procédure «Viven», ce levier ne pouvait être ciblé en première approche - voir cependant lorsqu’une opération d’aménagement pourrait être enclenchée (levier opérationnel)
3. Dispositifs de remembrement (AFUL, etc) à l’initiative des propriétaires pourraient être mobilisés en cas d’analyse approfondie des sites.
4. Procédures de biens vacants et sans maître enclencées,
5. Mécanisme de mobilisation du foncier public pour la réalisation de logements.

Leviers réglementaires : une partie des sites cibles font l’objet d’un cadre réglementaire inadapté ou pouvant être assoupli afin de permettre la réalisation de la typologie de logements préconisée. Plusieurs leviers doivent être distingués:

1. Périmètre d’études et PAPAG (périmètre d’attente de projet d’aménagement global) : leviers mobilisables afin de temporiser / bloquer toute mutation du site d’initiative privée, dans l’attente d’une réflexion globale de la collectivité
2. Procédure de modification de droit commun / simplifiée du PLU
3. Procédure de révision : point de vigilance en cas d’atteinte au PADD ou changement de zonage agricole ou naturel
4. Ciblage des PLU en cours d’évolution (et stade d’avancement) pour bénéficier de la procédure en cours ou devant être enclenchée pour intégrer les préconisations sur le site.

Leviers opérationnels : pour certains sites cibles, une logique d’aménagement est envisagée, à l’échelle du périmètre d’étude ou en lien avec un projet plus global (secteur élargi en cours de mutation, opération à proximité). Pour mémoire, les sites faisant l’objet d’une procédure de zone d’aménagement concerté enclenchée ont été écartés lors des précédents objectifs.

Leviers fiscaux : les dispositifs existants et pouvant être mobilisés ont été repris comme levier potentiel à prendre en compte et en particulier:

1. périmètres de taxe d’aménagement majorée instaurés en soutien à la réalisation d’équipements publics / espaces publics.
2. Périmètres des quartiers prioritaires de la ville/NPNRU et bande de 300 mètres, facilitant notamment l’accession sociale à la propriété à TVA réduite.

Levier «assiette cible» : comme rappelé précédemment, la modification du terrain d’assiette a fait l’objet de préconisations pour faciliter la réalisation d’une opération de logements (voir développements concernant les ajouts et retraits préconisés).